다주택만? '갭투자' 똘똘한 한 채도 세금 폭탄[2020 부동산 신재테크]

 다주택만? '갭투자' 똘똘한 한 채도 세금 폭탄[2020 부동산 신재테크]

중앙일보 원문

전문가의 한 수/절세

세금 전문가 김종필 세무사

1주택자, ‘2년거주’해야 80% 장특공제

다주택자, 보유세 등 손익분기점 따질때

각종 부동산 대책이 쏟아지면서 절세 요건은 더 복잡해지고 까다로워지고 있다. 1주택자도 '세금 폭탄' 위기에 놓여있다. [사진 pixabay]

최근 주택시장에서 절세에 대한 관심이 커지고 있다. 각종 부동산 규제가 쏟아지면서 절세 요건이 복잡하고 까다로워지고 있어서다.

김종필 세무사

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심지어 양도소득세 관련 상담을 포기하는 ‘양포(양도소득세 포기) 세무사’가 나올 정도다. 거주 기간, 취득 시점, 주택 수 등 조건에 따라 세금이 달라지는데 잘못된 상담으로 가산세를 물 수 있어서다.

그동안 혜택이 많아 세금 걱정이 없던 1주택자도 안심할 수 없다. 실거래가 9억원을 넘는 고가주택을 보유한 1주택자는 거주 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 바뀌기 때문이다. 부동산 세금 전문가인 김종필 세무사에게 ‘세금 폭탄’ 피하는 방법을 들어본다.

Q : 최근 1주택자 상담이 늘었다는데.

A : 서울에 9억 넘는 고가 주택을 보유한 1주택자는 고민이 많다. 정리를 해보면 9억원 이하 집(2017년 8ㆍ2 대책 이전 구입) 한 채를 보유한 경우는 세금 부담이 낮다. 팔 때 (양도소득세는 ) 비과세 혜택을 받을 수 있어서다. 만약 2017년 ‘8ㆍ2 대책’ 이후 샀어도 거주 2년 요건만 채우면 언제 팔더라도 세금이 과세하지 않는다. 반면 '똘똘한 한 채' 보유자는 사정이 다르다. 집값이 9억원이 넘으면 9억원 초과하는 금액에 대해 양도세를 내야 한다. 세금을 한 푼이라도 줄이려면 장기보유특별공제(이하 장특공제)가 중요하다. 문제는 수차례 규제 발표로 장특공제의 요건이 복잡해졌다.

Q : 80% 장특공제 요건이 바뀌었나.

A : 원래 장특공제는 1주택자가 3년 보유했을 때 24%로 시작해 매년 8%씩 공제받을 수 있었다. 집에 머물지 않고 10년 이상 갖고만 있어도 80% 공제를 해줬다. 하지만 올해부터는 2년 이상 살아야만 같은 혜택을 받을 수 있다. 거주 요건을 충족하지 못하면 공제비율이 30%로 낮아진다. 거주 기간 요건이 지난해 12ㆍ16 대책 이후 한층 더 강화됐다. 내년부터 연 8% 공제율을 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 구분했다. 올해 10년 보유, 2년 거주하면 80% 장특공제를 누릴 수 있지만, 내년에는 (같은 조건에서) 48%로 줄어든다. 전세를 끼고 산(갭투자) 고가주택으로 많이 남기기 어렵다. 어떻게 해야하나.

A : 올해 80% 장특공제 요건을 만족한다면 매각을 고민해볼 수 있다. 예를 들어 김모씨가 18억원 상당의 주택(양도차익 12억원)을 2년 거주 포함해 10년을 보유했다고 하자. 장특공제 4억8000만원(공제율 80%)을 받은 그는 2622만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 김씨가 내년에 팔 경우 장특공제는 올해보다 1억9200만원(40%) 줄어 2억8800만원이 된다. 양도세는 반대로 7217만5000원(275%) 늘어난 9840만원을 납부해야 한다

각종 규제가 쏟아지면서 '똘똘한 한채' 전략도 수정이 필요하다. 내년부터 양도세 부담을 낮춰줄 장기보유특별공제 혜택이 보유기간은 물론 거주기간에 따라 달라지기 때문이다. [중앙포토]

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Q : 또 헷갈릴 수 있는 세법은

A : 1주택자의 보유 기간 조건을 묻는 사람이 많다. A, B, C 주택을 보유한 사람이 A와 B를 판 뒤 다음날 나머지 남은 C를 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 정답부터 얘기하면 올해는 되고, 내년부터는 안된다. 세법이 바뀌면서 내년부터 다주택자가 주택을 한 채만 남긴 채 모두 판다고 해도 곧바로 양도세 비과세 대상이 안 되기 때문이다. 정확하게 다주택 보유 기간을 제외하고 1주택, 즉 C만 보유하게 된 날을 기준으로 2년 이후 양도세가 면제된다.

Q : 다주택자는.

A : 세금 걱정이 많다. 종합부동산세 등 보유세 계산 기준이 되는 공시가격과 종합부동산세 세율이 동시에 올랐다. 서울 강남권에 20억원 넘는 아파트 2채를 보유한 고객이 있다. 올해 종합부동산세 등 보유세를 계산해보니 지난해보다 130% 늘어난 6500만원에 달하더라. 앞으로 10년간 낼 보유세만 최소 6억5000만원에 이른다.

Q : 절세 방법이 있나.

A : 주택 정리에 대한 의사결정이 필요한 시점이다. 우선 양도세를 포함해 보유 기간에 따른 예상 세금을 계산해봐야 한다. 같은 기간 손실을 메우고도 더 많은 시세차익을 남길 확신이 있다면 버티는 게 맞다. 하지만 수익보다 세금이 더 많을 것으로 예상한다면 주택을 처분하는 방법도 고민해봐야 한다. 퇴로도 열려있다. 올해 6월 말까지 양도세 중과가 유예되기 때문에 세금 부담을 낮출 수 있다.

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr 

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