단독주택 매수자 빨리 찾으려면

단독주택 매수자 빨리 찾으려면

서울경제 원문

박상언 유엔알컨설팅 대표

개발 계획 등 '미래 가치' 강조하고

인테리어·수리비용 등 보전도 효과

Q. 현재 거주 중인 단독주택을 지난 5월 중개업소에 내놨는데 보러 오는 사람이 거의 없습니다. 간혹 부동산중개업소와 같이 오더라도 둘러만 볼 뿐 매수하겠다는 연락은 없습니다. 사정상 집이 가을까지 팔려야 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건을 받을 수 있는데 제때 안 팔릴 것 같아 걱정으로 잠이 오질 않습니다. 좋은 방법이 있는지요.

A. 부동산 불황기에는 가격을 내려도 미래가치가 없다고 생각될 때는 잘 팔리지 않습니다. 단독주택의 경우는 아파트에 비해 환금성이 더욱 더 떨어지는 것은 사실입니다. 제가 드릴 수 있는 조언은 우선 미래 가치를 강조하라는 점입니다. 건물을 지을 수 없는 땅을 건축물을 지을 수 있는 지목과 용도를 바꾼 후 매도하면 부동산의 가치가 높아져 매도자가 쉽게 나타날 수 있습니다. 주택을 지을 수 있는 대지로 바꾸거나 일반주거용지를 알짜상가건물로 지을 수 있는 개발정보를 제공하는 것도 좋은 방법입니다.

매수 희망자에게 해당 단독주택을 매입 후 건축하면 미래수익이 탁월하다는 설명을 해야 합니다. 즉 주변의 미래 개발계획을 밝게 알려주며 매물의 장점과 가치를 브리핑하는 것도 매수자의 마음을 바꿔놓은 좋은 방법입니다. 지하철 환승 역세권으로 바뀌거나 지역 여건상 고밀도개발이 이루어지는 용도지역으로 바뀌는 내용을 지자체 도시 또는 교통계획 서류를 프린트해 자료로 만들어 제공하면 매수자에게 믿음을 심어줘 투자 강점으로 작용하게 됩니다. 미래 가치가 탁월함에도 불구하고 개인사정으로 어쩔수 없이 팔기 때문에 밤새 한숨 못 잤다고 넌지시 얘기해보는 것도 저평가된 부동산이라는 것을 어필할수 있어 좋습니다.

두 번째로, 감성과 인간 됨됨이를 보여주면 좋습니다. 그 집에 살면서 좋았던 추억, 가령 아빠가 승진이 빨리 됐다 혹은 사업이 잘 풀리고 아이도 명문대에 가게 됐다는 점 등을 은근히 자랑하면 매수자 입장에서는 집터가 좋구나 하고 생각하게 돼 계약 확률이 높아집니다.

또 등기 일자를 조정해 재산세를 부담해 주거나, 기본적인 인테리어 비용이나 보일러 수리비 등을 부담해주겠다는 등의 인센티브도 효과가 있습니다. 매수자들 간의 경쟁심 유발도 유효한 방법 중 하나입니다. 매물을 보러 오는 사람들은 되도록 같은 날 비슷한 시간 대에 물건을 보여주면 인기가 높은 우량물건으로 보이게 하는 효과가 있어 좋습니다.

가족 간 증여도 고려해야 합니다. 보유세 증가로 인한 세 부담을 감안 하더라도 투자가치가 탁월하다면 급매로 매도하기 보다 부부간이나 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안입니다. 부부간 증여는 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위한 방법입니다.

가령 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 합니다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있습니다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문입니다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 9억원에 팔면 8억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 3억원에 대해서만 양도세를 내면 됩니다.

향후 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있습니다. 자녀의 경우 세대분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면, 다주택자 규제에서 벗어납니다. 세대분리가 가능한 자녀는 30세이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당됩니다.



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