하반기, 바뀌는 부동산 관련 제도... 어떻게?

하반기, 바뀌는 부동산 관련 제도... 어떻게?

리얼투데이             

2018년 9.13대책 이후 진정세를 보여왔던 수도권 주택시장이 최근 들어 출렁이는 모습이다. 매수자와 매도자의 팽팽한 줄다리기 속, 지난달부터 서서히 상승 움직임을 보이는가 했더니 정부의 분양가상한제 민간부분 확대 실시가 등장하면서 분위기는 급변하고 있다.

이처럼 한 치 앞도 모르는 하반기 부동산 시장이지만 변화하는 제도를 챙기는 것은 부동산 시장을 읽을 수 있는 가이드 라인이 된다. 과거에 나온 정책들이 실현되면서 시장에 미치는 영향력을 짐작할 수 있고 앞으로 나올 제도에도 대비할 수 있기 때문이다.

하반기 바뀌는 부동산 관련 제도들을 살펴보면 무주택자, 실수요자에 도움 되는 청약 및 대출제도가 있다. 또 부동산 시장을 모니터링 할 수 있는 시스템과 리스크 관리용 제도 개선 등도 나와 정부가 시장을 깊숙하게 들여다보겠다는 의도로 해석할 수 있다.

이밖에 하반기에는 대규모 투자가 예정된 대형 개발사업도 속도를 낼 예정이다. 다음은 하반기 바뀌는 주요 부동산 관련 제도이다.

재개발 임대비율 높이고, 정비사업 투명성 유도

부동산 시장 면밀한 모니터링, 주택시장 리스크 관리도

◇정비사업 공공성·투명성 제고= 2019년 주거종합계획을 참고하면 정비사업에서 임대물량이 늘어나고 투명성 확보를 위한 노력이 있을 것으로 보인다. 현재 지자체별 임대주택 의무비율을 서울은 10~15%, 경기·인천은 5~15%, 이외 지역은 5~12%로 각각 제시하고 있다. 주거종합계획에서 나온 것처럼 시행령을 개정하면 상한선 추가 부과 범위도 구역에 따라 최대 10% 포인트까지 끌어올릴 수 있다. 따라서 서울, 수도권은 재개발 임대주택 비율이 최고 30%로 높아질 수 있다.

또 정비사업 투명성 강화 측면에서는 추진위에서 선정한 정비업자의 업무범위를 조합설립 준비로 한정하고 운영비 대여를 제한한다. 또 수주비리가 반복되는 경우 사업 참여를 제한(3진 아웃) 하는 등 처벌을 강화할 예정이다. 지역주택조합의 경우 조합원 모집 및 조합설립인가 요건도 까다로워질 전망이다.

◇주택시장 리스크 관리= 연말께 부동산 시장을 모니터링 하는 부동산시장 조기경보시스템(EWS, 국토연) 고도화가 추진 예정이다. EWS는 거래 동향, 종합주가지수, 건설업 기업경기실사지수(BSI), 국고채 금리 등을 토대로 향후 1년 내 부동산시장의 위기 발생(가격급등) 가능성을 예측하는 시스템이다. 국토부는 국토연구원과 함께 부동산시장 소비심리지수를 지역별로 세분하고, 분석 권역을 넓히며 시나리오 설정을 추가해 이 시스템의 예측 능력을 키울 계획이다. 동시에 수급관리 강화를 위해 주택 재고 수 대비해 공급물량이 과도한 지역도 ‘미분양 관리지역’으로 지정할 수 있도록 개선된다.

 

급격한 주택가격 변동 충격을 완충하기 위해서 오피스 시장에서나 볼 수 있었던 '세일 앤 리스 백'(Sale & Lease Back·매각 후 재임대) 제도의 요건이 완화된다. 이 제도는 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 주택 소유자가 집을 한국토지주택공사(LH)가 설립한 부동산투자회사(리츠)가 사들여 한계 차주에게 다시 5년간 임대하는 방식이다.

금융결제원에서 한국감정원으로, 새 역사 쓰는 청약시스템

실수요자들만을 위한 대출 허용

 

◇청약자격 사전검증시스템, 사전청약 도입= 오는 10월 청약시스템 운영기관이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관되며 동시에 청약시스템도 개선될 예정이다. 감정원이 개발 중이 새 청약시스템은 청약자들이 주택소유여부 등 청약자격을 청약 이전에 확인할 수 있어 당첨 부적격자를 줄일 수 있다. 또 입주자모집공고일 이후 실제 1순위 청약에 들어가기 전 5~6일 동안 미리 청약을 해두면 1순위 청약일에 자동으로 청약에 참여한 것으로 간주하는 '사전 청약제도'도 운영할 방침이다.

 

◇청약시장, 투기수요 차단= 12월에는 전매제한, 부정당첨 의심 여부 등이 확인 가능한 공시체계 구축을 예고했으며 투기수요를 차단하기 위해 불법전매, 공급질서 교란자 계약취소 의무화한다. 동시에 상시모니터링 및 공급질서 교란행위 신고센터도 운영된다. 세부화된 청약통계도 제공될 예정이다.

 

◇대출 자산심사 기준 도입= 대출절차도 손질된다. 연말 대출 간소화 시스템이 출시되어 인터넷,모바일 등 비대면 대출 서비스가 출시된다. 또 주택도시기금 지원상품 대상으로 대출 자산심사 기준이 도입되었는데 부동산·예금·주식 등 전체 보유자산에 대한 심사기준을 도입하고, 보유자산이 일정수준 초과 시 대출 제한한다.

 

◇DSR 규제 2금융권 확대적용= 총부채원리금상환비율(DSR) 관리지표를 도입해 대출 문턱이 더 높아졌다. 6월부터 실시된 제도이며 금융당국은 각각의 여건과 특성을 고려해 업권별(상호금융권, 저축은행권, 보험업권) DSR 관리지표 수준을 차등화했다. 또 은행권 가계부문 경기대응완충자본 도입한다. 경기대응완충자본이란 경제규모 대비 급격한 가계신용 증가 시, 은행권에 추가자본 적립의무 부과되는 제도이다.

 

◇전세보증금 반환보증 특례 확대적용= 임차인 보호 강화를 위해 전세보증금 반환보증 특례(HUG)를 전국으로 확대 실시한다. 기존 전세보증금 반환보증은 전세계약 1/2 경과 전에 가입해야 하지만 현재 미분양관리지역에서는 종료 6개월 전까지 가입을 허용하는 특례보증이 시행 중이다. 임차인이 전세 만기 6개월 전까지만 보증에 가입하면 전세금을 떼일 우려를 덜 수 있다는 이야기다. 단, 보증 특례의 경우 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이고 부부합산 소득은 1억원 이하여야 한다.

 

◇익스포져 종합관리시스템 구축 추진= 부동산 시장 여건변화가 금융부문에 미치는 영향을 선제적으로 모니터링하기 위한 부동산 익스포져 종합관리시스템 구축을 추진한다. 이 제도로 PF·채무보증·펀드·신탁 등 全금융부문의 부동산익스포져 데이터 수집·관리 및 잠재 리스크 분석할 수 있다.

 

◇새로운 잔액기준 코픽스 도입= 대출의 기준금리로 쓰이고 있는 잔액기준 COFIX를 개편해 새로운 잔액기준 COFIX를 도입할 계획이다. 결제성 자금을 포함한 새로운 COFIX(잔액기준)는 현행보다 27bp 정도(‘16년 8월~‘18년 8월 기준)하락할 전망이다.

김포도시철도, GTX 등… 하반기에도 수도권 광역교통망 속속 준비 중

강남권 광역복합환승센터, GBC 사업도 서서히 움직인다

◇‘김포도시철도 개통’, GTX B노선 예비타당성조사도 완료 예정= 수도권 광역교통망 추진도 계속된다. 12월에는 김포도시철도 개통이 예정되어 있다. 김포도시철도는 서울도시철도 9호선 김포공항역(5호선, 공항철도 환승)에서 김포한강신도시를 연결하는 경전철이다. 고촌역에서 양촌역까지 10개 역, 23.67㎞를 잇는다.  

또 서울 7호선 청라연장 기본계획 승인(’19.7월), 신안산선 복선전철 착공(’19.8월)이 하반기 예정되어 있고 GTX-B와 C 노선도 하반기에 사업 속도를 낸다. GTX는 A노선(3조원)이 2023년말 개통을 목표로 현장공사를 진행하고 있고 B노선(6조원)은 예비타당성조사(‘17.9월~)를 연내 완료할 계획으로 알려졌다. C노선(4조원)은 2021년 착공을 목표로 하반기 중 기본계획 수립 착수, 시설사업 기본계획 고시 등 후속절차도 신속 추진할 예정이다.

◇대형 개발프로젝트 조기 착공 지원= 지난 3일 발표된 경제활력대책회의 '2019년 하반기 경제정책방향'에서 대규모 개발사업도 지원한다고 밝혔다.

 

먼저 화성 복합 테마파크(4.6조원), 대산 석유화학단지(2.7조원) 등 10조원 이상의 민간 투자프로젝트에 대한 조기 착공을 꼽았다. 이 중 화성 복합 테마파크는 화성시 송산면 일대에 조성되는 사업으로 테마파크, 워터파크, 호텔, 쇼핑몰, 골프장 등이 들어서는 프로젝트이다. 신안산선 실시계획에 테마파크 역사를 반영하도록 개발계획을 연말에 변경하고 2021년 착공을 예상하고 있다.

 

양재동 양곡도매시장 부지에 짓는 R&D 캠퍼스 조성도 있다. AI, 빅데이터 등 4차산업혁명 관련 연구기관, 기업 등 입주할 계획으로 7월에는 양곡도매시장 이전부지 선정하고 착공을 2022년으로 계획하고 있다.

 

그간 지체된 GBC(3.7조원), 반도체클러스터(1.6조원)도 상반기 수도권정비안이 통과되며 속도를 내고 있다. GBC는 강남구 삼성동에 들어서는 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터로 서울의 최대 개발사업으로 손꼽힌다.

 

또 영동대로 지하공간 복합개발사업의 일환인 ‘(가칭)강남권 광역복합환승센터’도 하반기 속도를 낼 예정이다. 코엑스~잠실운동장 일대에 조성 중인 국제교류복합지구의 관문역할을 하는 사업으로 강남권 광역복합환승센터 지정이 지난 6.10일에 최종 승인됐다. 영동대로 삼성역~봉은사역 630m 구간에 수도권광역급행철도(GTX-A/C), 도시철도(위례신사), 지하철(2/9호선) 및 버스·택시 등의 환승을 위해 공동 추진 중인 사업이다. 서울시는 연내 광역복합환승센터 지정 고시, 기본설계, 기술제안입찰, 개발실시계획 승인 등 후속절차를 거쳐 오는 12월에 착공하고, 2023년까지 복합환승센터 개통을 목표로 공사를 추진할 계획이다.