우용표의 내 집 마련 바이블
부동산을 가리켜 ‘세금덩어리’라 하는 경우가 많습니다. 조금 더 과장하면 ‘세금폭탄’이라고도 하지요. 부동산은 살때부터 팔때까지 한 순간도 쉬지 않고 계속 세금을 발생시킵니다. 여기에 더해 부동산 및 토지의 공시가격 합계액이 일정 수준을 넘어가면 ‘종합부동산세’가 추가로 붙기도 하고요. 이번 칼럼에서는 부동산과 관련된 세금을 모두 모아 정리해보고자 합니다.
부동산은 살 때도, 팔 때도, 가지고 있는 순간에도 세금을 내야 한다.
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부동산을 살 때 (취득세 3종세트 + 추가비용 3종세트)
부동산을 살 때 발생하는 비용은 총 6가지입니다. 세금 3종 세트가 있고 수수료 및 비용으로 또다른 3종세트가 있습니다.
- 취득세 3종 세트
우선 세금부터 알아보겠습니다. 부동산을 취득할 때 즉, 부동산을 살 때 내는 세금입니다. 예전엔 취득세와 등록세가 구분되어 있었는데 2011년부터는 납세자의 번거로움을 줄여주고자 취득세로 통일된 상태입니다. 어르신들은 아직까지 취등록세라고 부르시는 경우가 가끔 있는데 옛날엔 맞고 지금은 틀린 표현입니다.
취득세는 매매가격을 기준으로 적용된다.
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취득세는 매매 가격을 기준으로 6억 원, 9억 원 구간을 나누었는데요. 6억 원 이하는 총 거래 금액의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 취득세가 발생합니다. 그 외에 농어촌특별세와 지방교육세는 대략 0.1%~0.3% 추가된다고 보시면 되고요.
예를 들면, 25평형 아파트를 4억 원에 샀을 때 이는 6억 원 이하 주택에 해당되므로 취득세는1%로 적용됩니다. 취득세는 4억 원 X 1% =400만 원이고, 국민주택규모(32평형)보다 작으므로 농어촌특별세는 비과세, 지방교육세는 매매 가격의 0.1%인 40만원이니 부동산 취득으로 인해 발생하는 세금은 총 440만원입니다.
부동산을 살 때는 부동산 가격 외에 세금 및 기타 수수료 등까지 미리 준비해야 한다.
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-수수료 및 기타비용 3종 세트
부동산 취득 시 발생하는 그 외 비용은 부동산 중개 수수료와 법무사 사무실에 지불해야 할 수수료, 국민채권할인까지 총 3개입니다. 부동산 중개 수수료는 대략 거래 가격의 0.5% 내외이고, 법무사 수수료는 대략 30만원~50만원으로 보시면 됩니다. 이중 법무사 수수료는 셀프 등기로 절약할 수 있지만, 절대 절약이 불가능한 비용이 있으니 바로 국민채권할인입니다. 주택을 살 때 의무적으로 국민채권을 매입해야 하는데요. 보통은 구입과 동시에 다시 판매합니다. 이 과정에서 본인부담금(손실)이 발생하니 이것 역시 일종의 비용인 것이죠. 정확한 계산은 대한법무사협회 사이트를 통해 간편하게 할 수 있습니다. 지역 선택 후 주택 가격을 입력하면 당일 할인율로 본인 부담금을 바로 산출합니다.
국민주택채권 계산기. 대한법무사협회 홈페이지에 가면 해당 서비스를 이용할 수 있다.
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여기까지 집 살 때 필요한 세금과 비용이었습니다. 대략 더해보면 집값의 5%까지는 추가로 준비해야 당황하지 않을 수 있다는 점을 확인하실 수 있겠죠?
부동산 보유시 (재산세, 종합부동산세)
부동산은 매수할 때만 해도 이미 세금을 많이 내는 것 같은데, 그것이 끝이 아닙니다. 가지고 있는 동안에도 세금을 내야 합니다. 재산세가 바로 그것입니다.
재산세 계산방법은 이렇습니다. 공시가격의 60%를 과세표준으로 산출합니다. 즉, 주택의 공시가격이 4억 원인 경우 과세표준은 4억원X60% = 2억4000만원입니다. 공시가격에 그대로 세율을 적용하면 납세자의 세부담이 커지기 때문에 일정 부분 할인 혜택(?)을 제공하는 것으로 이해하시면 됩니다.
재산세는 공시가격이 아닌 과세표준에 따라 세율이 적용된다.
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과세표준이 2억4000만 원(공시가격 4억 원)인 경우 3억 원 이하 구간에 해당되어 0.25%의 세율 적용됩니다. 계산해 보면 재산세는 2억4000만원X0.25% = 60만 원이 되고 마지막으로 누진 공제 18만 원을 차감하면 결국 42만 원이 됩니다.
다만, 실제 재산세 고지서를 보면 42만원을 넘은 금액이 찍혀 있는데요. 재산세에 추가로 재산세 도시지역분, 지방교육세가 붙기 때문입니다. 계산된 재산세에서 50% 내외 추가된다고 보시면 됩니다.
재산세는 부동산을 소유하는 동안에는 1년에 2번 절반씩 납부해야 합니다. 뉴스에서 보유세라고 부르는 세금이 바로 이 재산세입니다. 정부에서 보유세 부담을 늘린다/줄인다 등을 발표하면 ‘재산세를 변경하는구나’라고 이해하면 됩니다.
또다른 보유세인 종합부동산세. 흔히 종부세라고 일컫는 이 세금을 내는 사람은 나름 부동산 자산가라고 뿌듯해하셔도 됩니다. 주택을 기준으로 대략 시세 10억원 넘으면 내는 세금입니다. 세율은 아래의 표와 같습니다. [2019년 현재 기준]
종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이다.
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부동산 처분시 (양도소득세)
양도소득세는 부동산을 매도할 때 내야 하는 세금입니다. 그 말을 하나씩 뜯어보면 양도할 때 얻은 소득에 대해 내야 할 세금이란 뜻입니다. 매수할 때보다 집값이 떨어져 손해를 보며 매도할 때는 안내도 되는 세금이기도 합니다.
주택의 양도소득세 계산은 1세대 1주택 여부, 보유 기간, 투기지역 여부 등 고려해야 할 사항이 매우 많습니다. 따라서 정확한 양도소득세 계산은 세무사들의 도움을 꼭 받으셔야 합니다.
대략적인 내용을 말씀드리자면 과세표준 즉, 시세차익이 얼마나 되는지에 따라 세율이 달라지는데 6~42%까지 다양하게 세율이 적용됩니다.
양도소득세는 고려해야 할 사항이 많아 세무사의 도움을 받는 게 좋다.
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지금까지 부동산 관련 세금 전반적인 내용에 대해 간단하게 알아보았습니다. 인터넷으로 찾아봐도 이해가 되지 않는 부분, 여러가지 조건에 따라 다르게 적용될 수 있는 세금에 대해서는 세무사에게 문의하시는 게 좋습니다. 부동산은 구입하는 순간부터 파는 순각까지 계속 세금이 발생합니다. 때문에 전략을 어떻게 세우냐에 따라 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법들이 존재하고요. 큰 재산인 부동산, 세금 때문에 마음 고생하는 일이 없도록 미리 공부하시기 바랍니다.
글. 우용표 주택문화연구소 소장
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
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