이사 전후 세입자 필수 체크리스트 5
계약 전, 권리 관계 확인!
근저당권 설정이 되어 있지 않은 부동산을 구하긴 쉽지 않습니다. 그래도 부동산의 시세 및 전세보증금을 감안하여 근저당권이 과하게 설정된 경우라면 계약을 피하는 것이 좋습니다.
또 임대보증금 잔금을 치르는 것과 동시에 근저당권을 말소하거나 일부 대출금을 갚아 감액등기하는 것을 계약서에 특약 사항으로 명시하는 것도 좋습니다.
이사 당일 전입신고&확정일자
임대차 계약서를 들고 동네 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이는 최우선적으로 하시는 것이 좋습니다. 물론 나중에 받을 수도 있지만 그 기간 동안 집주인이 은행 대출 등을 받아 은행이 근저당권을 설정하면 권리 관계에서 후순위가 됩니다. 만약 이 집이 경매된다면 그만큼 배당순위가 뒤로 밀릴 수 있으니 바쁘더라도 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
전입신고는 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서,
확정일자는 대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 에서 인터넷으로도 신청 가능합니다.
전세권 설정 계약서를 쓰고 보증금을 주고 등기부에 전세권 등기를 하면 ‘전세권’이 되고, 임대차 계약서를 쓰고 등기를 하지 않으면 ‘임대차’가 됩니다. 전세권을 설정할 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 바로 법원에 경매를 신청할 수 있으며, 또 다른 채권자가 경매를 신청했더라도 후순위 채권보다 우선 변제권이 인정됩니다. 다만 전세권의 경우 집주인이 동의를 해야 가능합니다.
하지만 집주인의 동의를 받는 것이 말처럼 쉽지 않지요. 그래서 주택임대차보호법은 임차인이 ‘전입신고’와 ‘점유’(실제로 입주해서 거주하는 것) 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면, 임차권이나 전세권을 등기한 것과 같은 효력을 가지도록 규정하고 있습니다.
보증금 돌려주지 않으면 임차권 등기
전세보증금은 나중에 소송을 통해 받기로 하고 이사를 하려고 해도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력과 우선 변제권을 잃게 되고, 그렇다고 주민등록을 지금 집에 남겨두고 이사만 갈 경우, 새집에 전입신고를 못 해 새집의 전세보증금을 지킬 방법이 없으니 그야말로 진퇴양난입니다.
이런 경우 법원에 신청하면 집주인의 동의가 없이도 임차권을 등기할 수 있습니다.
임차권 등기를 하면 임차인은 전입신고를 안 하거나 실제로 살지 않아도, 그리고 계약서에 확정일자를 받지 않아도 대항력과 우선 변제권이 생깁니다. 그래서 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선 변제권을 잃지 않지요.
대항력과 우선 변제권은 임차권 등기가 등기부등본에 기재됨과 동시에 발생합니다. 그런데 그전에 이미 전입신고를 하고 살았거나 확정일자를 받았다면, 기존의 날짜가 그대로 이어지는 것으로 봅니다.
만약 임차권이 등기에 기재되기 전에 이사를 가면, 임차권 등기와 동시에 대항력과 우선 변제권이 새로 생기므로 그만큼 배당순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 그러므로 반드시 임차권 등기가 등기부에 기재된 후에 주민등록을 이전해야 합니다.
알아두면 좋은 최우선 변제권
최우선 변제권이란 소액 임차인의 경우 보증금 중 일정액의 보장금을 최우선 순위로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.
2016년 12월 현재 서울시에서 임차보증금이 1억원 이하라면 소액 임차인에 해당됩니다. 만약 자신이 임차하고 있는 집의 경매개시결정등기 전에 대항요건(전입신고 및 점유)을 갖추었으면 확정일자를 받았는지 여부와 상관없이 3,400만원 한도까지 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다. 3,400만원 미만일 경우 보증금만큼만 배당을 받습니다.
소액임차인의 최우선 변제권은 각 권리들이 설정된 시점이 언제인지에 따라 적용되는 보증금과 보장금이 달라지니 주의하세요.
주택임대차 최우선 변제권 보증금과 보장금
소액임차인이 여러 명인 경우에도 주의가 필요합니다. 주택임대차보호법에는 최우선 변제금의 합이 주택가액(낙찰대금에다 입찰 보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰 보증금 등을 포함한 금액에서 경매집행비용을 공제한 실제 배당할 금액)의 1/2을 초과하면 안 된다고 규정되어 있습니다. 소액임차인이 많은 경우라면 낙찰가액에서 경매비용(약 200만원 가정)을 공제한 금액의 1/2을 안분배당으로 받게 되니 주의하세요.
이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.
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